Il recupero crediti nei confronti dei condomini morosi è una tematica di notevole importanza per gli amministratori e per tutti coloro che vivono all’interno di un condominio.
Un amministratore condominiale è tenuto al rispetto di precisi obblighi, anche e soprattutto inerenti la gestione delle risorse economiche e quindi delle spese, ordinarie e straordinarie, necessarie alle realtà delle quali si occupa.
È innanzitutto alla legge 220/2012 (Riforma del condominio) che un amministratore deve fare riferimento in materia di recupero crediti, e in particolare agli articoli 9 e 10, dedicati a fornire precisazioni rispetto al suo ruolo e alle responsabilità cui è chiamato.
L’articolo 9 inserisce come obbligo dell’amministratore di condominio “agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea”.
Come in altre situazioni più comuni di recupero crediti, l’amministratore, dopo avere tentato una soluzione stragiudiziale alla controversia, sollecitando i condòmini insolventi al pagamento delle rispettive quote, dovrà quindi attivarsi celermente per ottenere quanto dovuto per via giudiziale, attraverso un’azione che potrebbe concludersi con un pignoramento dei beni del debitore.
Il pignoramento può agire su beni mobili, immobili o presso terzi (principalmente stipendio, pensione, conto corrente). Al riguardo corre l’obbligo segnalate che con la medesima Legge 220/2012 obbliga, con l’obiettivo di una maggiore trasparenza, all’apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio, esclusivamente destinato alle somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso così da consentire ad ogni singolo condomino di controllare, per il tramite dell’amministratore, i movimenti generati su questo conto.
Nei casi di morosità condominiale resta valido il principio di solidarietà (obbligazione solidale), secondo il quale i condòmini in regola con i pagamenti potrebbero essere tenuti a coprire il debito prodotto dai condòmini insolventi, contribuendo con un importo calcolato sulla base delle tabelle millesimali e così proporzionato. Nel mentre, l’amministratore è chiamato a fare quanto è in suo potere per ottenere dai debitori le somme mancanti, agendo legalmente nei loro confronti secondo la prassi. L’amministratore può attivare la procedura di ingiunzione verso i condòmini morosi senza passare per l’approvazione dell’assemblea condominiale. L’assemblea condominiale potrebbe tuttavia a sua discrezione decidere, in considerazione di particolari circostanze, di non procedere ad azioni legali e chiudere diversamente la controversia.
L’amministratore ha inoltre l’obbligo di comunicare ai creditori esterni non ancora soddisfatti i dati dei condòmini morosi, cosicché questi possano agire inizialmente nei loro confronti e rivolgersi solo in seconda battuta agli altri condòmini, in regola con i pagamenti, affinché si attivino sempre in base al principio di solidarietà.
Si ricorda inoltre che l’amministratore è autorizzato dalla legge 220/2012 a sospendere per i condòmini morosi i servizi comuni fruibili separatamente, nel caso il mancato pagamento superi il termine dei 6 mesi. Non sarà a questo scopo necessaria un’autorizzazione preventiva.
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